עולם הנדל"ן בישראל מאופיין במורכבות מיסויית הולכת וגוברת, המאלצת משקיעים ויזמים לחפש פתרונות יצירתיים וחוקיים לצמצום חבות המס. אחד הטרנדים הבולטים בשנים האחרונות, עליו מרבה לדון עו"ד דין גלייזר בתוכנית "חוק וצדק", הוא אסטרטגיית רכישת ה"שלישים" בנכס. מדובר בתכנון מס לגיטימי, הנשען על פרשנות והבנה מעמיקה של חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963, ותקנותיו. אסטרטגיה זו מאפשרת, בתנאים מסוימים, להפחית באופן משמעותי את נטל מס הרכישה, תוך שמירה על עקרונות החוק.

הרקע המשפטי: מס רכישה וחישובו

מס רכישה מוטל על רוכש זכות במקרקעין בישראל, ושיעורו נקבע בהתאם לשווי הרכישה, סוג הנכס (דירת מגורים יחידה, דירה נוספת, נכס מסחרי), וזהות הרוכש (יחיד, חברה, תושב ישראל או זר). החוק קובע מדרגות מס שונות, כאשר רכישת דירה יחידה מזכה בפטור ממס עד לתקרה מסוימת, ואילו רכישת דירה נוספת מחויבת בשיעור מס גבוה יותר. נקודה מהותית נוספת היא סעיף 9(ג) לחוק, הקובע כי רכישת חלק מזכות במקרקעין תיחשב כרכישת זכות במקרקעין לכל דבר ועניין, אך חישוב המס יבוצע באופן יחסי לחלק הנרכש.

אסטרטגיית ה"שלישים" והשלכותיה המעשיות

אסטרטגיית רכישת ה"שלישים" מתבססת על פיצול רכישת הנכס למספר עסקאות נפרדות, לרוב על פני תקופה של מספר שנים. לדוגמה, רוכש עשוי לרכוש שליש מהנכס בשנה מסוימת, שליש נוסף בשנה שלאחר מכן, ואת השליש האחרון לאחר מכן. במקרים מסוימים, ובכפוף לעמידה בתנאים מסוימים, כל רכישה של שליש יכולה להיחשב כרכישה נפרדת, ובהתאם לכך ליהנות ממדרגות מס רכישה נמוכות יותר, או אף מפטור חלקי, במיוחד אם מדובר ברכישת דירה יחידה. המטרה היא לנצל את מדרגות המס הנמוכות יותר החלות על חלקים קטנים יותר מהנכס, או להימנע מחבות מס על דירה נוספת אם הרוכש אינו בעל דירה אחרת בעת רכישת כל שליש בנפרד.

האתגרים והסיכונים המשפטיים

חשוב להדגיש כי אסטרטגיה זו אינה חפה מסיכונים ודורשת תכנון משפטי וכלכלי מדוקדק. רשות המסים בוחנת בחשדנות עסקאות פיצול, ועלולה לראות בהן "עסקה מלאכותית" שמטרתה היחידה היא התחמקות ממס, במיוחד אם קיים קשר בין הרוכשים או אם העסקאות מתבצעות בסמיכות זמנים קצרה מדי. במקרים כאלה, רשות המסים עלולה לאחד את העסקאות ולחייב את הרוכש במס רכישה מלא כאילו רכש את כל הנכס בעסקה אחת. לכן, חיוני להתייעץ עם עורך דין מומחה בתחום מיסוי מקרקעין, שיבחן את נסיבות המקרה הספציפיות, יבנה תכנית פעולה חוקית ומבוססת, ויסייע בהימנעות מסיכונים משפטיים ומיסויים.